中外房地产预售制的制度设计差异

但 多 数 国 家 与 地 区 对 预 售 资 金 的 监 管 相 对 严 格 或 采 用 购 房 者 分 期 付 款 的 方 式 （ 按 工 程 进 度 付 钱 ， 交 房 结 尾 款 ） ， 对 房 企 的 融 资 功 能 相 对 较 弱 。 在 美 国 、 英 国 、 中 国 香 港 ， 要 求 预 售 保 证 金 存 放 在 律 师 共 管 账 户 直 至 房 屋 建 成 ； 在 德 国 、法 国 、 新 加 坡 ， 购 房 者 根 据 工 程 进 度 分 期 付 款 ， 开 发 商 较 难 提 前 获 得 大 部 分 资 金 。 我 国 与 其 他 国 家 地 区 的 预 售 制 度 有 以 下 不 同 ： 1 ） 我 国 预 售 资 金 主 要 放 在 托 管 银 行 监 管 ， 而 其 他 国 家 地 区 预 售 资 金 基 本 都 置 于 律 所 或 第 三 方 监 管 之 下 。 从 监 管 资 金 方 的 支 付 操 作 来 看 ， 同 样 是 按 施 工 进 度 采 取 分 期 付 款 的 方 式 支 付 ， 我 国 购 房 者 在 支 付 完 首 付 款 后 ，从 银 行 一 次 性 贷 款 ， 由 银 行 根 据 工 程 进 度 节 点 分 期 付 款 给 开 发 商 ， 同 时 预 售 资 金 监 管 银 行 与 按 揭 银 行 多 为 同 一 家 银 行 ， 因 此 购 房 人 很 难 实 时 掌 握 购 房 贷 款 的 发 放 时 间 和 拨 付 资 金 情 况 。 而 在 部 分 其 他 国 家 地 区 ， 购 房 者 自 身 根 据 开 发
商 的 工 程 进 度 在 完 全 交 房 前 进 行 分 期 支 付 到 特 定 的 第 三 方 监 管 账 户 （ 通 常 为 律 师 账 户 或 政 府 监 管 部 门 账 户 ） ， 由 第三 方 代 管 、 监 督 过 账 、 向 购 房 者 详 细 披 露 工 程 进 度 。 在 部 分 国 家 ， 例 如 美 国 、 日 本 等 ， 开 发 商 要 等 到 竣 工 交 付 后 才能 提 取 预 售 资 金 2 ） 其 他 国 家 地 区 的 预 售 制 度 设 计 更 向 购 房 者 倾 斜 ， 以 保 护 购 房者 的权益为基础。 相 对 而 言 ， 中 国内 地 房 地 产 项 目 的 预 售 对 开发商来 说 可 以 加 快 其 资 金 的 收 回 速 度 ， 更 具 融 资 属 性 。 从 申 请 与 开 始 偿 还 房 贷 的 时 间 节点 来 看 ， 部 分 国 家 地 区 ， 例 如 英 国 、 美 国 、 日 本 、 中 国 香 港 的 购 房 者 是 在 交 房 、 或 邻 近 交 房 阶 段 才 申 请 个 人 购 房 按揭 贷 款 ， 并 由 购 房 者 自 身 根 据 开 发 商 的 工 程 进 度 在 完 全 交 房 前 进 行 分 期 支 付 。 而 我 国 在 签 订 预 售 合 同 并 支 付 完 首 付款 后 ， 即 申 请 个 人 购 房 贷 款 ， 且 在 建 造 未 交 付 阶 段 就 开 始 支 付 月 供 。